看中一个铺面，房东说“人流大得很”，但人流到底能不能变成营业额，得自己算。客流测算不是数人头，而是把经过的人折算成可能进店、可能买单的人，再倒推能不能覆盖租金。下面四步，拿一张纸一支笔就能做，适合餐饮、零售、社区服务类门店在签约前自查。
第一步 分时段数清门前客流
选工作日和周末各一天，从早到晚分时段计数。建议按每15分钟一格，至少覆盖上午、午间、傍晚、夜间四个时段，每个时段累计不少于1小时。只数步行经过门口的人，骑车、开车、马路对面的人不计入。
计数时顺手记三件事：年龄段、是否结伴、是否提袋。带小孩的家庭、拎购物袋的行人，进店概率明显高于匆匆赶路的人。这些记录后面筛选有效客流时直接用得上。
- 计数工具：手机计数器或纸笔划正字，一人计数一人记录
- 时间段划分：7:00—9:00、11:00—13:00、17:00—19:00、19:00—21:00
- 判断标准：工作日全天门前客流低于800人次，多数零售业态要谨慎
- 注意事项：雨天数据单独记，不要和晴天混算
第二步 筛出有效客流再打折
数出来的人流不能全算，要按门前动线打折。门店在人流主通道一侧、门口无绿化带和护栏遮挡的，折算系数可到0.6—0.7；门口有台阶、被公交站或隔离栏挡住的，系数降到0.3—0.4。有从业者反映，同一条街两侧的铺面，折算后有效客流能差出一倍。
再按目标客群做二次筛选。卖母婴用品就看带小孩的比例，做快餐就看午间上班族密度。有效客流等于门前客流乘以动线系数再乘以客群匹配比例，三个数都是估算，但比“感觉人多”靠谱得多。
第三步 用进店率倒推进店人数
同类业态的进店率有明显区间：社区便利店、早餐店通常在8%—15%，正餐、美容、母婴店在3%—8%，目的性消费强的门店更低。新店没有历史数据，可以蹲守同商圈同品类门店，数一小时进店人数除以门前客流，得出参考值。
进店人数乘以成交率，才是预估客单数。成交率参考同行：快消类30%—50%，耐用品和服务类10%—25%。预估客单数乘以客单价，得到日营业额。用日营业额乘30，再对比月租金，租金占比超过营业额20%的门店，回本压力普遍偏大。
- 进店率：便利店8%—15%，正餐3%—8%，服务类3%—6%
- 成交率：快消30%—50%，耐用品10%—25%
- 租金红线：月租金不超过预估月营业额的20%
- 回本周期：装修加设备投入，按18—24个月回本倒推是否可行
第四步 补测周边人流和竞品
门前客流只是一部分，周边小区入住率、写字楼办公人数、学校医院等固定人流点，决定了非路过型客源。可以傍晚去周边小区看亮灯率，工作日午间看写字楼出入口人流，这些数据社区类门店尤其要算进去。
竞品要数两件事：同品类门店数量和它们的出餐、结账速度。一条街同品类超过三家且都在排队，说明需求真实；如果都在闲着，门前人流再大也要打问号。签约前再确认三件事：铺面是否可办营业执照和食品经营许可、门前是否允许外摆和设招牌、租期和递增条款怎么写。这些问清楚，客流测算的数字才落得了地。
客流测算没有百分百准确，但能把“凭感觉”变成“有区间”。建议把四个步骤的数据做成一张表，签约前对照租金红线再看一遍，宁可多蹲两天，也别用装修款去试错。